Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

Warszawa, 20 lutego 2025 r. SEJM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ X kadencja

Pan Szymon Hołownia Marszałek Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej

Na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej i na podstawie art. 32 ust. 2 regulaminu Sejmu niżej podpisani posłowie wnoszą projekt ustawy:

- o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Do reprezentowania wnioskodawców w pracach nad projektem ustawy upoważniamy pana posła Kamila Wnuka.

(-) Izabela Bodnar; (-) Agnieszka Buczyńska; (-) Elżbieta Burkiewicz; (-) Żaneta Cwalina-Śliwowska; (-) Sławomir Ćwik; (-) Piotr Górnikiewicz; (-) Bożenna Hołownia; (-) Rafał Kasprzyk; (-) Rafał Komarewicz; (-) Aleksandra Leo; (-) Joanna Mucha; (-) Maja Ewa Nowak; (-) Barbara Okuła; (-) Barbara Oliwiecka; (-) Łukasz Osmalak; (-) Ryszard Petru; (-) Norbert Pietrykowski; (-) Bartosz Romowicz; (-) Ewa Schädler; (-) Marcin Skonieczka; (-) Piotr Paweł Strach; (-) Ewa Szymanowska; (-) Paweł Śliz; (-) Wioleta Tomczak; (-) Kamil Wnuk; (-) Tomasz Zimoch. Projekt

U S T AWA

z dnia … r.

o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów

Art. 1. W ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695) w rozdziale 4 dodaje się art. 19a w brzmieniu:

„Art. 19a. 1. Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, do dnia sprzedaży ostatniej nieruchomości lub jej części objętej przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, podaje informacje o adresie jego siedziby, sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem, lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz:

1) cenie m2 oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży,

2) cenie pomieszczeń przynależnych, o których mowa w art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie, o której mowa w pkt 1,

3) innych niż określone w pkt 1 i 2 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży

– z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.

2. W przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych, o których mowa w ust. 1, w tym wprowadzenia obniżenia ceny lub świadczenia pieniężnego, deweloper, z dniem zmiany, uaktualnia informacje na stronie internetowej z podaniem daty zmiany i zasadach stosowania obniżonych cen i świadczeń pieniężnych, z zachowaniem informacji od rozpoczęcia sprzedaży.

3. W reklamach, ogłoszeniach i innych formach ofert sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper jest obowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się informacje, o których mowa w ust. 1 i 2.

4. Przepisy ust. 1–3 stosuje się do umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 i art. 4 pkt 1, od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu sprzedaży przedmiotów umów, o których mowa w tych przepisach.

5. Naruszenie obowiązków określonych w ust. 1–4 stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2024 r. poz. 1616).”.

Art. 2. W ustawie z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2024 r. poz. 1616 ) w art. 24 w ust. 2 w pkt 4 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje się pkt 5 w brzmieniu:

„5) naruszenie obowiązków określonych w art. 19a ust. 1–4 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695 oraz z 2025 r. poz. ...).”.

Art. 3. Podmiot, który rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego albo rozpoczął sprzedaż, o której mowa w art. 19a ust. 4 ustawy zmienianej w art. 1, przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dostosuje się do wymogów wprowadzanych w art. 19a ustawy zmienianej w art. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

Art. 4. Ustawa wchodzi w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 75 Konstytucji władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. W ramach tego zadania w systemie prawnym wprowadzono szereg rozwiązań ułatwiających procesy związane z budownictwem mieszkaniowym. Rozwijane są różne formy bezpośredniego wsparcia i stymulowania rozwoju budownictwa społecznego i komunalnego. Jedną z podstawowych form zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest jego nabycie na rynku pierwotnym od podmiotów specjalizujących się w komercyjnym budownictwie mieszkaniowym – deweloperów. Mimo, że jest to działalność wolnorynkowa na deweloperów nałożonych jest wiele ograniczeń i obowiązków mających w szczególności chronić nabywców przed nieuczciwością lub nieudolnością deweloperów. Znaczna część tych regulacji stanowi przedmiot ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Dotyczą one jednak przede wszystkim etapu, na którym dochodzi już do zawarcia umowy z deweloperem, będącego finałem – czasem długotrwałego – procesu wyboru oferty przez nabywcę (konsumenta). Ustawa nie zawiera rozwiązań, które optymalizują wybór właściwej oferty. Dotyczy to zwłaszcza kompletności, rzetelności i aktualności informacji na temat cen oferowanych przez deweloperów mieszkań, domów jednorodzinnych, nieruchomości lub ich części. Zainteresowani kupnem nieruchomości mieszkaniowej mają powszechne trudności z uzyskiwaniem informacji o faktycznych cenach oferowanych przez deweloperów lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Potencjalny nabywca chce zebrać jak najwięcej informacji o cenach interesujących go mieszkań u jak największej liczby deweloperów, aby wstępnie ukierunkować dalsze poszukiwania najkorzystniejszej oferty. Tymczasem informacje o cenach nie są udostępniane przez większość deweloperów. W reklamach, ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań od deweloperów, na stronach internetowych rzadko można spotkać cenę za metr mieszkania czy za całość nieruchomości. Poznanie ceny wymaga odrębnego zapytania o cenę lub osobistego spotkania w biurze sprzedaży dewelopera. W praktyce problematyczny jest także zakres przekazywanej wtedy informacji. Często, na etapie wstępnego rozeznania potencjalny nabywca dostaje informacje o cenie, która nie obejmuje dodatkowych świadczeń pieniężnych związanych z nabyciem danej nieruchomości jak pomieszczenia przynależne czy dodatkowe opłaty w związku z zawarciem umowy. Problemy te są przedmiotem skarg i

postulatów dotyczących nałożenia obowiązku ujawniania aktualnych i „pełnych” cen, a także zainteresowania organów Państwa.1

Celem projektu jest wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów. Projekt przewiduje nałożenie na deweloperów, a także na inne podmioty oferujące sprzedaż nieruchomości powstałych w ramach inwestycji deweloperskich obowiązku prowadzenia własnej strony internetowej, na której podawane są ceny od początku rozpoczęcia sprzedaży wraz ze wszystkimi zmianami ich dotyczącymi. Podawane ceny będą musiały uwzględniać wszystkie składniki rzeczywistej ceny sprzedaży „na umowie”, z uwzględnieniem wszelkich świadczeń pieniężnych jakie nabywca będzie musiał zapłacić w przypadku zawarcia umowy. Konieczne jest także wprowadzenie przepisów gwarantujących przestrzeganie tych obowiązków. Skutkiem wejścia w życie ustawy będzie poprawienie pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Jej efektem będzie także wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów jakie są możliwe, gdy informacja o cenie nie jest powszechnie dostępna i gdy informacja ta jest nie jest ustandaryzowana. Takie nieuczciwe „chwyty marketingowe” jak podawanie cen zaniżonych w stosunku rzeczywistych dla zachęcenia potencjalnego klienta do podjęcia wstępnych zobowiązań dotyczących zawarcia umowy lub zawyżanie cen wobec pojedynczych klientów np. w związku z trudnościami innych deweloperów z danej okolicy i okresowym załamaniem podaży, nie będą możliwe, jeżeli ceny będą podawane w miejscach powszechnie dostępnych, a wszelkie informacje o ich zmianach podawane będą od rozpoczęcia sprzedaży, aż do jej zakończenia.

Projekt jest zgodny z prawem Unii Europejskiej. Rzeczpospolita, RYNEK NIERUCHOMOŚCI „UOKiK odpowiada w sprawie cen mieszkań. Jakie obowiązki mają deweloperzy?” Publikacja: 20.01.2025 12:39.