Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Warszawa, 9 października 2025 r. SEJM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ X kadencja

Pan Szymon Hołownia Marszałek Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej

Na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej i na podstawie art. 32 ust. 2 regulaminu Sejmu niżej podpisani posłowie wnoszą projekt ustawy:

- o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Do reprezentowania wnioskodawców w pracach nad projektem ustawy upoważniamy pana posła Bartłomieja Wróblewskiego.

(-) Waldemar Andzel; (-) Dorota Arciszewska-Mielewczyk; (-) Iwona Ewa Arent; (-) Marek Ast; (-) Barbara Bartuś; (-) Joanna Borowiak; (-) Bożena Borys-Szopa; (-) Lidia Burzyńska; (-) Anna Ewa Cicholska; (-) Michał Cieślak; (-) Krzysztof Czarnecki; (-) Witold Wojciech Czarnecki; (-) Przemysław Czarnek; (-) Lidia Czechak; (-) Anita Czerwińska; (-) Katarzyna Czochara; (-) Elżbieta Duda; (-) Szymon Giżyński; (-) Kazimierz Gwiazdowski; (-) Czesław Hoc; (-) Marcin Horała; (-) Paweł Hreniak; (-) Michał Jach; (-) Fryderyk Sylwester Kapinos; (-) Jarosław Krajewski; (-) Anna Krupka; (-) Wioletta Maria Kulpa; (-) Władysław Kurowski; (-) Zbigniew Krzysztof Kuźmiuk; (-) Ewa Leniart; (-) Krzysztof Lipiec; (-) Marzena Anna Machałek; (-) Antoni Macierewicz; (-) Anna Milczanowska; (-) Michał Moskal; (-) Bogumiła Olbryś; (-) Marcin Porzucek; (-) Zbigniew Rau; (-) Urszula Rusecka; (-) Paweł Sałek; (-) Anna Schmidt; (-) Łukasz Schreiber; (-) Krzysztof Sobolewski; (-) Agnieszka Anna Soin; (-) Marek Suski; (-) Józefa Szczurek-Żelazko; (-) Paweł Szrot; (-) Stanisław Szwed; (-) Krzysztof Tchórzewski; (-) Robert Telus; (-) Ryszard Terlecki; (-) Włodzimierz Tomaszewski; (-) Sylwester Tułajew; (-) Robert Warwas; (-) Jan Warzecha; (-) Rafał Weber; (-) Teresa Wilk; (-) Elżbieta Witek; (-) Grzegorz Woźniak; (-) Tadeusz Woźniak; (-) Bartłomiej Wróblewski; (-) Jarosław Zieliński; (-) Wojciech Michał Zubowski. USTAWA

z dnia …

o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa

Art. 1. W ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2025 r. poz. 1273) w art. 28:

1) ust. 1 otrzymuje brzmienie:

„1. Stawki czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych, należących do SIM, zwane dalej „stawką czynszu”, są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie, zwanymi dalej „organami uchwałodawczymi”; na podstawie rzetelnych wyliczeń organu reprezentującego SIM, publikowanych na stronie internetowej SIM-u, na co najmniej dwa tygodnie przed podjęciem uchwały przez organy uchwałodawcze SIM, w sposób określony w ust. 1d.

2) po ust. 1c dodaje się ust. 1d-1g w brzmieniu:

„1d. Wysokość stawki czynszu ustala się w ten sposób, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do SIM oraz z pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM, pozwoliła na pokrycie:

1) kosztów eksploatacji;

2) kosztów remontów;

3) spłatę zobowiązań SIM związanych z budową budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu.

4) kosztów funkcjonowania SIM, z tym, że nie one mogą przekroczyć wartości określonych w ust. 1e.

1e. Koszty funkcjonowania SIM w roku obrotowym nie mogą być większe niż:

1) 15% gdy SIM posiada mniej niż 100 lokali mieszkalnych;

2) 5% gdy SIM posiada od 100 do 500 lokali mieszkalnych,

3) 2% gdy SIM posiada od 500 do 1.000 lokali mieszkalnych

4) 0,5% gdy SIM posiada od 1.000 do 4.000 lokali mieszkalnych;

5) 0,2% gdy SIM posiada więcej niż 4.000 lokali mieszkalnych

- sumy wszystkich czynszów uzyskanych z lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do SIM i pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM.

1f. Organ reprezentujący SIM ujawnia, aktualizuje i archiwizuje na stronie internetowej dane, zawierające koszty funkcjonowania SIM, w szczególności dotyczące wydatków związanych z:

1) kosztami zatrudnienia, z podaniem stanowisk pracy;

2) kosztami umów cywilnoprawnych, wraz z opisem, uzasadniającym zawarcie takiej umowy; oraz, jeżeli kontrahentem jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, ze wskazaniem danych tego podmiotu, w szczególności nazwy, numeru NIP lub KRS.

1g. W przypadku, gdy po zakończeniu roku obrotowego, okaże się, że uzyskana kwota z czynszów za lokale mieszkalne i niemieszkalne towarzystwa oraz pożytki cywilne z innych składników majątkowych SIM, była większe niż kwota, jaka powinna być uzyskana zgodnie z ust. 1d, zarząd przeznacza tę nadwyżkę na kapitał dodatkowy, który, w sytuacji konieczności podwyższenia stawki czynszu, zostanie przeznaczony w całości na ograniczenie zakresu podwyżki.”.

Art. 2. Ustawa wchodzi w życie po 30 dniach od dnia ogłoszenia.

UZASADNIENIE

Celem projektu jest wzmocnienie transparentności i uczciwości zarządzania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (dalej TBS) – Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (dalej SIM). W wielu miejscach w Polsce od wielu lat mieszkańcy mają poczucie krzywdy przez niesprawiedliwe i niejasne zasady określania wysokości czynszów i gospodarowania w TBS-ach (SIM-ach). Konieczne jest więc dokonanie zmian i zagwarantowanie przejrzystych zasad ich funkcjonowania.

Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej, w szczególności art. 71 ust. 1 oraz 75 ust. 1 nakłada na państwo obowiązki w zakresie udzielania pomocy rodzinom, w tym dotyczących zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Dlatego ustawodawca ustawą z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (obecnie ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, dalej ustawa SIM), uregulował realizację przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych mających na celu budowę lokali mieszkalnych, poprzez możliwość tworzenia towarzystw budownictwa społecznego w formie kapitałowych spółek prawa handlowego lub spółdzielni, których głównym celem statutowym było:

1) budowanie domów mieszkalnych, a następnie

2) ich eksploatacja na zasadach najmu.

Poza podstawowym celem TBS mogły również:

1) nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;

2) przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;

3) wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa;

4) sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności;

5) sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność;

6) prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

W zakresie głównej działalności TBS (najmu lokali mieszkalnych dla osób, które z uwagi na obiektywne okoliczności finansowe, nie są w stanie najmować lokali mieszkalnych na rynku komercyjnym, a tym bardziej nabyć je na własność) ustawodawca wprowadził art. 28 ust. 1 ustawy SIM, na podstawie którego stawkę czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego obliczać należało w sposób, by suma wszystkich czynszów za najem wszystkich lokali wynajmowanych przez TBS (obecnie SIM) pozwalała na pokrycie:

1) kosztów eksploatacji budynków;

2) kosztów remontów budynków;

3) spłatę zobowiązań TBS związanych z budową budynku.

Dlatego tak ustalona stawka czynszu nie może być przeznaczona na inne cele TBS. Niestety regularnie zdarzało się, że zarządzający TBS-ami (obecnie SIM-ami) dokonywali błędnej wykładni poprzez:

a) zawyżanie stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego;

b) nieuwzględnianie przy kalkulacji stawki czynszu sumy wszystkich czynszów, jakie uzyskiwał TBS (SIM), prowadząc de facto dwie, różne działalności: społeczną – polegającą na budowaniu i wynajmowaniu lokali mieszkalnych dla osób, o jakich mowa w art. 30 ust. 1 ustawy SIM oraz komercyjną – wynajmu lokali niemieszkalnych.

Niestety taką sytuację można zaobserwować w całej Polsce. Ustalanie zawyżonej stawki czynszu drenuje finansowo najemców, których nie stać na zawarcie umowy najmu na rynku komercyjnym. Jednocześnie w ten sposób TBS uzyskuje bezprawnie duże, często nawet wielomilionowe sumy.

Tak uzyskane dochody z czynszów nierzadko bywają przekazywane na wskazane przez udziałowca TBS podmioty kapitałowo lub osobowo powiązane z TBS. Zdarza się także, że pomimo istnienia organu nadzorczego TBS w postaci rady nadzorczej, tworzone są pozorne organy wewnętrzne o nazwie „rada programowa”, z osobami powiązanymi jako wspólnikiem. Do chwili obecnej, jeden z wrocławskich TBS-ów, nie ujawnił nawet, ile osób zasiada w takiej „radzie programowej”. Można więc zakładać, że może to być kilkadziesiąt, a nawet więcej osób, które dostają od TBS wynagrodzenie. Taki transfer środków z TBS ma charakter nielegalny. Bez żadnych wątpliwości odbywa się na szkodę mieszkańców.

W związku z tego typu sytuacjami istnieje potrzeba doprecyzowania ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. TBS/SIM jest instytucją, która dobrze wspiera osoby, które z powodów niezawinionych, nie są w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania na rynku komercyjnym. Niestety ujawnione praktyki funkcjonowania niektórych TBS-ów pokazały, że nawet dobre rozwiązania systemowe, mogą być wypaczone przez osoby, które je stosują. Należy więc ograniczyć istniejące patologie poprzez wprowadzenie transparentnych i bardziej szczegółowych regulacji dotyczących ustalania stawek czynszu za lokale mieszkalne społecznej inicjatywy mieszkaniowej. Proponuje się aby wysokość stawki czynszu ustalana była w ten sposób, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do SIM oraz z pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM, pozwoliła na pokrycie:

1) kosztów eksploatacji;

2) kosztów remontów;

3) spłatę zobowiązań SIM związanych z budową budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu;

4) kosztów funkcjonowania SIM.

Ustawa wprowadza także maksymalne limity kosztów funkcjonowania SIM, które mają być uzależnione od wielkości zasobu lokalowego. Niniejsze ograniczenie przyczyni się do zapobiegnięcia nadmiernemu obciążeniu najemców kosztami administracyjnymi i zarządczymi. Wprowadzenie mechanizmu wyliczenia stawek czynszu zapewni jawność i umożliwi mieszkańcom wgląd w wyliczenia podstawowych kosztów wpływających na wysokość czynszu.

Jednoczenie wprowadzono obowiązek publikowania, aktualizowania i archiwizowania na stronie internetowej SIM danych dotyczących kosztów funkcjonowania SIM, w szczególności dotyczących wydatków związanych z kosztami zatrudnienia czy kosztami umów cywilnoprawnych. Dzięki tej regulacji najemcy oraz organy nadzoru będą miały realne narzędzia do kontroli zasadności ponoszonych kosztów przez SIM.

Projekt wprowadza mechanizm zakładający, że w przypadku przekroczenia należnej kwoty czynszu, nadwyżka zostanie przeznaczona na kapitał dodatkowy, który w przyszłości będzie służyć ograniczeniu podwyżek czynszu. Proponowany mechanizm ma charakter stabilizujący, a także chroniący interesy najemców przed nieuzasadnionym wzrostem opłat.

Wprowadzenie proponowanych rozwiązań jest zasadne ze względu na rosnące potrzeby społeczne związane z zapewnieniem przejrzystości finansowej w działalności SIM oraz ochronę praw najemców przed nieuzasadnionym wzrostem kosztów eksploatacji mieszkań. Transparentność oraz szczegółowe regulacje w zakresie szeroko rozumianych kwestii czynszowych przyczynią się do zwiększenia zaufania mieszkańców do działalności SIM oraz zapewnią efektywniejsze i bardziej sprawiedliwe zarządzanie zasobami mieszkaniowymi.

Proponowane zmiany poprawią sytuację majątkową kilkuset tysięcy osób, które wynajmują mieszkania od SIM, gdyż ich wydatki związane z mieszkaniem powinny się istotnie zmniejszyć. Ustalanie stawek czynszu według doprecyzowanych w projekcie zmian nie pogorszy funkcjonowania SIM, a jedynie zablokuje możliwość potencjalnego niegospodarnego wydatkowania środków finansowych przez SIM-y. Projekt ustawy nie generuje skutków finansowych dla budżetu państwa oraz budżetów jednostek samorządu terytorialnego.

Projekt ustawy jest zgodny z prawem Unii Europejskiej. DEKLAROWANE SKUTKI REGULACJI (DSR) projektu ustawy

Informacja o projekcie

a) Tytuł projektu:

Projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa

b) Przedstawiciel wnioskodawcy:

Bartłomiej Wróblewski

I. Część wstępna [1] Zwięzły opis zidentyfikowanego problemu i proponowanych rozwiązań.

Celem projektu jest wzmocnienie transparentności i uczciwości zarządzania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (dalej TBS) – Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (dalej SIM). W wielu miejscach w Polsce od wielu lat mieszkańcy mają poczucie krzywdy przez niesprawiedliwe i niejasne zasady określania wysokości czynszów i gospodarowania w TBS-ach (SIM-ach). Konieczne jest więc dokonanie zmian i zagwarantowanie przejrzystych zasad ich funkcjonowania.

W zakresie głównej działalności TBS (najmu lokali mieszkalnych dla osób, które z uwagi na obiektywne okoliczności finansowe, nie są w stanie najmować lokali mieszkalnych na rynku komercyjnym, a tym bardziej nabyć je na własność) ustawodawca wprowadził art. 28 ust. 1 ustawy SIM, na podstawie którego stawkę czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego obliczać należało w sposób, by suma wszystkich czynszów za najem wszystkich lokali wynajmowanych przez TBS (obecnie SIM) pozwalała na pokrycie:

1) kosztów eksploatacji budynków;

2) kosztów remontów budynków;

3) spłatę zobowiązań TBS związanych z budową budynku.

Dlatego tak ustalona stawka czynszu nie może być przeznaczona na inne cele TBS. Niestety regularnie zdarzało się, że zarządzający TBS-ami (obecnie SIM-ami) dokonywali błędnej wykładni poprzez:

a) zawyżanie stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego;

b) nieuwzględnianie przy kalkulacji stawki czynszu sumy wszystkich czynszów, jakie uzyskiwał TBS (SIM), prowadząc de facto dwie, różne działalności: społeczną – polegającą na budowaniu i wynajmowaniu lokali mieszkalnych dla osób, o jakich mowa w art. 30 ust. 1 ustawy SIM oraz komercyjną – wynajmu lokali niemieszkalnych.

Niestety taką sytuację można zaobserwować w całej Polsce. Ustalanie zawyżonej stawki czynszu drenuje finansowo najemców, których nie stać na zawarcie umowy najmu na rynku komercyjnym. Jednocześnie w ten sposób TBS uzyskuje bezprawnie duże, często nawet wielomilionowe sumy.

W związku z tego typu sytuacjami istnieje potrzeba doprecyzowania ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. TBS/SIM jest instytucją, która dobrze wspiera osoby, które z powodów niezawinionych, nie są w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania na rynku komercyjnym. Niestety ujawnione praktyki funkcjonowania niektórych TBS-ów pokazały, że nawet dobre rozwiązania systemowe, mogą być wypaczone przez osoby, które je stosują. Należy więc ograniczyć istniejące patologie poprzez wprowadzenie transparentnych i bardziej szczegółowych regulacji dotyczących ustalania stawek czynszu za lokale mieszkalne społecznej inicjatywy mieszkaniowej.

Proponuje się aby wysokość stawki czynszu ustalana była w ten sposób, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do SIM oraz z pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM, pozwoliła na pokrycie:

1) kosztów eksploatacji;

2) kosztów remontów;

3) spłatę zobowiązań SIM związanych z budową budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu;

4) kosztów funkcjonowania SIM.

Ustawa wprowadza także maksymalne limity kosztów funkcjonowania SIM, które mają być uzależnione od wielkości zasobu lokalowego.

Jednoczenie wprowadzono obowiązek publikowania, aktualizowania i archiwizowania na stronie internetowej SIM danych dotyczących kosztów funkcjonowania SIM, w szczególności dotyczących wydatków związanych z kosztami zatrudnienia czy kosztami umów cywilnoprawnych.

Projekt wprowadza mechanizm zakładający, że w przypadku przekroczenia należnej kwoty czynszu, nadwyżka zostanie przeznaczona na kapitał dodatkowy, który w przyszłości będzie służyć ograniczeniu podwyżek czynszu. [2] Czy były rozważane rozwiązania alternatywne? ➢ Nie

Cel, który ma być osiągnięty za pomocą przedmiotowego projektu ustawy nie może być zrealizowany za pomocą innych środków niż zaproponowane w projekcie.

II. Wymogi określone w art. 34 ust. 2 pkt 3–5 regulaminu Sejmu [3] Jakie są przewidywane skutki prawne projektowanych rozwiązań?

a) Projekt jest spójny z dotychczasowymi regulacjami.

b) Projekt jest zgodny z Konstytucją RP.

c) Projekt ustawy jest zgodny z prawem Unii Europejskiej.

d) Wprowadzenie mechanizmu wyliczenia stawek czynszu zapewni jawność i umożliwi mieszkańcom wgląd w wyliczenia podstawowych kosztów wpływających na wysokość czynszu

[4] Jakie są przewidywane skutki społeczne projektowanych rozwiązań?

Wprowadzenie proponowanych rozwiązań jest zasadne ze względu na rosnące potrzeby społeczne związane z zapewnieniem przejrzystości finansowej w działalności SIM oraz ochronę praw najemców przed nieuzasadnionym wzrostem kosztów eksploatacji mieszkań. Transparentność oraz szczegółowe regulacje w zakresie szeroko rozumianych kwestii czynszowych przyczynią się do zwiększenia zaufania mieszkańców do działalności SIM oraz zapewnią efektywniejsze i bardziej sprawiedliwe zarządzanie zasobami mieszkaniowymi.

Proponowane zmiany poprawią sytuację majątkową kilkuset tysięcy osób, które wynajmują mieszkania od SIM, gdyż ich wydatki związane z mieszkaniem powinny się istotnie zmniejszyć. Ustalanie stawek czynszu według doprecyzowanych w projekcie zmian nie pogorszy funkcjonowania SIM, a jedynie zablokuje możliwość potencjalnego niegospodarnego wydatkowania środków finansowych przez SIM-y.

Wprowadzenie maksymalnych limitów kosztów funkcjonowania SIM przyczyni się do zapobiegnięcia nadmiernemu obciążeniu najemców kosztami administracyjnymi i zarządczymi

Dzięki obowiązkowi publikowania, aktualizowania i archiwizowania na stronie internetowej SIM danych dotyczących kosztów funkcjonowania SIM najemcy oraz organy nadzoru będą miały realne narzędzia do kontroli zasadności ponoszonych kosztów przez SIM. Mechanizm zakładający, że w przypadku przekroczenia należnej kwoty czynszu, nadwyżka zostanie przeznaczona na kapitał dodatkowy, który w przyszłości będzie służyć ograniczeniu podwyżek czynszu ma charakter stabilizujący, a także chroniący interesy najemców przed nieuzasadnionym wzrostem opłat.

[5] Jakie są przewidywane skutki gospodarcze projektowanych rozwiązań?

Projekt nie ma wpływu na mikroprzedsiębiorców, małych i średnich przedsiębiorców (MŚP). Projektowana ustawa nie dotyczy majątkowych praw i obowiązków przedsiębiorców. Projekt ustawy nie dotyczy praw i obowiązków przedsiębiorców wobec organów administracji publicznej. Projekt ustawy nie zawiera przepisów określających zasady podejmowania, wykonywania lub zakończenia działalności gospodarczej.

[6] Jakie są przewidywane skutki finansowe projektowanych rozwiązań, w szczególności wpływ na sektor finansów publicznych, w tym na budżet państwa i budżety jednostek samorządu terytorialnego?

Projekt ustawy nie generuje skutków finansowych dla budżetu państwa oraz budżetów jednostek samorządu terytorialnego.

[7] Wykaz źródeł finansowania, jeśli projekt ustawy pociąga za sobą obciążenie budżetu państwa lub budżetów jednostek samorządu terytorialnego.

Projekt ustawy nie generuje skutków finansowych dla budżetu państwa oraz budżetów jednostek samorządu terytorialnego.

[8] Czy projekt ustawy podlega procedurze notyfikacyjnej? ➢ Nie

III. Wymogi określone w art. 34 ust. 2a i 2b regulaminu Sejmu

[9] Czy projekt ustawy zawiera przepisy określające zasady podejmowania, wykonywania lub zakończenia działalności gospodarczej (art. 34 ust. 2a regulaminu Sejmu)? ➢ Nie [10] Czy wdrożenie projektowanych przepisów spowoduje obciążenia administracyjne mikroprzedsiębiorców, małych i średnich przedsiębiorców (art. 34 ust. 2a regulaminu Sejmu)? ➢ Nie

[11] Czy projekt ustawy zawiera przepisy regulacyjne lub określa wymogi dotyczące świadczenia usług transgranicznych w rozumieniu ustawy z dnia 22 grudnia 2015 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej (art. 34 ust. 2b regulaminu Sejmu)? ➢ Nie