Uchwała Senatu w sprawie ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw.

UCHWAŁA

SENATU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

z dnia 17 lipca 2025 r.

w sprawie ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw

Senat, po rozpatrzeniu uchwalonej przez Sejm na posiedzeniu w dniu 9 lipca 2025 r. ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, wprowadza do jej tekstu następujące poprawki:

1) w art. 1 po pkt 6 dodaje się pkt 6a i 6b w brzmieniu:

„6a)w art. 33da w ust. 3:

a)pkt 2 otrzymuje brzmienie:

„2)uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji.”,

b)uchyla się pkt 3;

6b)w rozdziale 4aa uchyla się oddział 4;”;

2) w art. 1 skreśla się pkt 7;

3) w art. 1 w pkt 9 lit. a otrzymuje brzmienie:

„a)ust. 1 otrzymuje brzmienie:

„1. Przeniesienie przez SIM własności lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego może nastąpić wyłącznie na najemcę, na zasadach określonych w niniejszym rozdziale.”,”;

4) w art. 1 pkt 10 otrzymuje brzmienie:

„10) w art. 33f:

a)ust. 1a otrzymuje brzmienie:

„1a. Lokale mieszkalne, o których mowa w art. 33ea ust. 1, nie mogą być wyodrębniane na własność przed:

1)upływem 25 lat, licząc od dnia przekazania do użytkowania obiektu budowlanego, w którym znajdują się te lokale, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418) oraz

2)dniem całkowitej spłaty kredytu udzielonego w ramach finansowania zwrotnego na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia, w ramach którego wybudowano te lokale.”,

b)w ust. 1b wyrazy „15 lat” zastępuje się wyrazami „25 lat”,

c)ust. 1c otrzymuje brzmienie:

„1c. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje na wniosek najemcy zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie SIM.”,

d)ust. 2 otrzymuje brzmienie:

„2. Cena lokalu mieszkalnego uwzględnia pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na ten lokal oraz koszty wyceny nieruchomości.”,

e)uchyla się ust. 3, 4 i 6;”;

5) w art. 1 po pkt 10 dodaje się pkt 10a–10c w brzmieniu:

„10a)uchyla się art. 33g;

10b)w art. 33h:

a)ust. 1 otrzymuje brzmienie:

„1. Uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środki, pomniejszone o wydatki związane ze spłatą wszystkich zobowiązań i kosztów, o których mowa w art. 33f ust. 2, oraz kwotę odpowiadającą iloczynowi ceny sprzedaży lokalu oraz wskaźnika równego ilorazowi kosztów własnych kredytobiorcy w całkowitych kosztach realizacji przedsięwzięcia finansowanego kredytem udzielonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego, podlegają spłacie do Funduszu Dopłat. SIM przekazuje środki na rachunek Funduszu Dopłat w terminie 7 dni od dnia ich otrzymania.”,

b)uchyla się ust. 2 i 3;

10c)uchyla się art. 33i;”;

6) w art. 1 w pkt 11, w art. 33k wyrazy „art. 33f ust. 1a–3 i 5, art. 33h–33j” zastępuje się wyrazami „art. 33f ust. 1a–2 i 5, art. 33h ust. 1 oraz art. 33j”;

7) w art. 5 w pkt 18 w lit. c, ust. 1b otrzymuje brzmienie:

„1b. Łączna kwota udzielonego gminie finansowego wsparcia, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 lit. a, oraz:

1)partycypacji, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, oraz wsparcia udzielonego ze środków zlikwidowanego Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa na sfinansowanie części lub całości działania polegającego na objęciu udziałów lub akcji w istniejącej społecznej inicjatywie mieszkaniowej, która przed dniem objęcia tych udziałów prowadziła działalność na terenie tej gminy, nie może przekroczyć 60% kosztów przedsięwzięcia;

2)wsparcia udzielonego ze środków zlikwidowanego Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa na sfinansowanie części lub całości działania polegającego na objęciu udziałów lub akcji w istniejącej społecznej inicjatywie mieszkaniowej, która przed dniem objęcia tych udziałów prowadziła działalność na terenie tej gminy, nie może przekroczyć 45% kosztów przedsięwzięcia.”;

8) po art. 9 dodaje się art. 9a w brzmieniu:

„Art. 9a. W ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2024 r. poz. 195) wprowadza się następujące zmiany:

1)w art. 17:

a)w ust. 4a uchyla się pkt 2,

b)w ust. 4d uchyla się pkt 2;

2)w art. 19 ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3. W lokalnych standardach urbanistycznych, o których mowa w ust. 1, rada gminy może określić liczbę miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz. U. z 2024 r. poz. 266, 834, 859, 1847 i 1881 oraz z 2025 r. poz. 303).”.”;

9) w art. 13 w części wspólnej wyrazy „art. 33dk i art. 33ea” zastępuje się wyrazami „art. 33da, oddziału 4 w rozdziale 4aa i rozdziału 4b”.

MARSZAŁEK SENATU

Małgorzata KIDAWA-BŁOŃSKA

UZASADNIENIE

Senat, po rozpatrzeniu ustawy z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, wprowadził do niej 9 poprawek.

Senat stoi na stanowisku, że istotne jest zniwelowanie ryzyka utraty społecznego charakteru zasobu mieszkaniowego realizowanego z udziałem środków publicznych w ramach programów rządowych kierowanych do osób o ograniczonych dochodach. Zobligowanie gmin do podejmowania racjonalnych decyzji właścicielskich w zakresie gospodarowania zasobem może mieć istotny wpływ w kontekście zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Poprawki nr 1, 2, 3 i 9 zmierzają do wyeliminowania możliwości obligatoryjnego przekształcenia na własność prawa do mieszkania w SIM wybudowanego z wykorzystaniem środków z programów rządowych na wniosek najemcy. Ograniczenia w możliwości wykupu lokalu mieszkalnego, gwarantują trwałość zasobu mieszkaniowego SIM/TBS i możliwość wykorzystywania go do zaspokojenia osób potrzebujących wsparcia w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych w długim okresie. Poprawki uchylają przepisy umożliwiające zmianę umowy najmu w umowę najmu z dojściem do własności, która charakteryzuje się odsunięciem właściciela zasobu od decyzji o jego przekształceniu na własność przy jednoczesnym zachowaniu praw nabytych dotychczasowych najemców lokali w TBS, którzy podejmując decyzję o najmie mieszkania w TBS liczyli na możliwość zmiany w przyszłości umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności.

Poprawkami nr 4, 5 i 6 Senat proponuje wprowadzenie ograniczenia w zakresie wykupu mieszkań wybudowanych z udziałem finansowania zwrotnego, poprzez umożliwienie przekształceń własnościowych dopiero po 25 latach od oddania do użytkowania lokalu mieszkalnego oraz po spłacie kredytu zaciągniętego przez SIM/TBS na jego budowę (przy zachowaniu praw nabytych obecnych najemców lokali mieszkalnych). Zaproponowano aby po upływie tego okresu ewentualna sprzedaż mogła nastąpić wyłącznie po cenie rynkowej (bez bonifikaty), a uzyskane środki przeznaczane były na tworzenie nowego lub modernizację istniejącego zasobu gminy.

W przypadku poprawy sytuacji materialnej gospodarstwa domowego w terminie krótszym niż wskazane 25 lat oraz chęci zmiany tytułu do lokalu mieszkalnego na własnościowe, najemca/partycypant będzie mógł, tak jak dotychczas, zrezygnować z najmu, odzyskując wpłaconą partycypację (art. 29a ust. 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa ) i zaspokoić swoje potrzeby na komercyjnym rynku nieruchomości.

Proponuje się powrócić do zaproponowanego w projekcie ustawy brzmienia art.13 w ust. 1b ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych. W przypadku przedsięwzięć społecznych czynszowych, finansowanych na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 lit. a ustawy, o której mowa wyżej, suma finansowego wparcia uzyskanego w ramach programu BSK oraz partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego pobieranej od najemców, nie będzie mogła przekroczyć 60% kosztów przedsięwzięcia, natomiast suma finansowego wparcia oraz wsparcia udzielonego ze środków zlikwidowanego Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa nie będzie mogła przekroczyć 45% kosztów przedsięwzięcia. Przepis ten ma na celu ograniczenie pobieranej od najemców partycypacji. Wynika to z możliwości kumulacji, w ramach przedsięwzięcia, finansowania ze środków budżetu państwa (w ramach programu BSK, oraz preferencyjny kredyt w ramach programu SBC), co powinno gwarantować przyszłym najemcom większą dostępność realizowanego zasobu (niższa bariera dostępu w postaci partycypacji) (poprawka nr 7).

Poprawka nr 8 ma na celu rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej lokalizowanej z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Aktualne brzmienie przepisów ogranicza możliwość modyfikacji tego wskaźnika przez gminę i uniemożliwia dostosowanie go do lokalnych uwarunkowań w danej miejscowości, uwzględniających np. lokalizację terenu inwestycji, stopień rozwoju transportu publicznego czy sieci dróg rowerowych zgodnie z ustaleniami w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Poprawką w art. 19 ust. 3 tej ustawy wprowadza się upoważnienie dla rady gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej. zbędnych barier administracyjnych i prawnych.